IMPOTS ET TAXES DUS LORS D'UNE ACQUISITION DE BIEN IMMOBILIER

(% à appliquer sur la valeur du bien acquis, TVA comprise)

Droits d'enregistrement à 6 % : lors de la vente d'un immeuble immatriculé ou non immatriculé.
Dans certains cas les droits d'enregistrement sont à 4 % : Ce taux s'applique lors de l'acquisition de locaux construits et de terrains à lotir ou à construire, par des personnes physiques ou morales autres que les établissements de crédit, Bank Al-Maghrib, la Caisse de dépôt et de gestion et les sociétés d'assurances et de réassurances, que ces locaux soient à usage d'habitation, commercial, professionnel ou administratif. Il est à noter que ce taux ne s'applique pas aux acquisitions de logements sociaux (250 000 DH hors TVA) et à faible valeur immobilière (140 000 DH).
Ce taux s'applique aussi lors de l'acquisition à titre onéreux, de terrains nus ou comportant des constructions destinées à être démolies et réservés à la réalisation d'opérations de lotissement ou de construction de locaux à usage d'habitation, commercial, professionnel ou administratif. Dans ce cas, l'acquéreur doit prendre l'engagement de réaliser les opérations de lotissement ou de constructions de locaux dans un délai maximum de 7 ans à compter de la date d'acquisition.
Conservation foncière : 1 % + 150 dirhams (certificat de propriété),
Taxe notariale : 0,5 %,
Honoraires du notaire: 1 %, avec minimum de perception de 2500 dirhams + TVA à 7 %,
Frais divers (timbres…) : 1500 à 3 000 dirhams environ suivant les dossiers,
A cela, peuvent s'ajouter d'autres frais en cas de bien non titré (Melkia):
Droits de publication + droits fixes + duplicata: 600 dirhams : 450 dirhams +75 dirhams+75 dirhams
Droits sur les surfaces : 45 dirhams par are entamé (zone urbaine); 45 dirhams par hectare entamé (zone rurale)
Géomètre : environ 3000 dirhams
Autres frais (timbres) : environ 1500 dirhams

IMPOTS ET TAXES DUS LORS D'UN CESSION DE TERRAIN BATIS

La vente de ces biens entraîne l'acquittement de trois taxes:

1- Impôt sur les profits fonciers
Sont considérés comme profits fonciers, les profits constatés ou réalisés à l'occasion notamment de la vente d'immeubles ou de droits réels immobiliers.
Détermination du profit foncier taxable:
Le profit foncier taxable est égal à la différence entre : d'une part, le prix de cession diminué, le cas échéant, des frais de cession et d'autre part, le prix d'acquisition augmenté des frais y afférents (y compris l'indemnité d'éviction dûment justifiée), des dépenses d'investissement réalisés, ainsi que des intérêts payés au titre des prêts contractés pour l'acquisition de l'immeuble cédé, le tout réévalué par application de coefficients fixés par arrêté ministériel sur la base de l'indice national du coût de la vie.
Le taux est fixé à 20 %.Toutefois, le montant de l'impôt ne peut être inférieur à 3 % du prix de cession et ce, même en l'absence de profit.
Les propriétaires doivent remettre une déclaration contre récépissé au receveur de l'administration fiscale dans les 30 jours de la date de la cession.
En principe, l'impôt est du par les vendeurs, personnes physiques ou morales lorsque le montant de la vente excède 60.000 dirhams.

L'exonération est possible dans les cas suivants :
☆ Exonération totale de la plus value réalisée sur la vente d'un logement occupé à titre d'habitation principale.
☆ Occupation du logement par son propriétaire à titre d'habitation principale depuis au moins 8 années au jour de la vente.
☆ le profit réalisé par les personnes physiques à l'occasion de la cession d'un logement occupé à titre d'habitation principale depuis au moins 4 ans au jour de la cession, dont la superficie couverte et le prix de cession n'excédent pas respectivement 100 m² et 200 000 DH ;
☆ Du profit réalisé par toute personne qui effectue dans l'année civile des cessions d'immeubles dont la valeur totale n'excède pas 60 000 Dirhams.
☆ Du profit sur les cessions à titre gratuit portant sur les ascendants et descendants entre époux, entre frères et sœurs.
☆ Du profit réalisé sur la cession de droits indivis d'immeubles agricoles situés à l'extérieur des périmètres urbains entre co-héritiers.

2- La taxe d'habitation dite aussi taxe urbaine (TU)
La taxe d'habitation s'applique aux :
☆ immeubles bâtis et constructions de toute nature occupés en totalité ou en partie, par leurs propriétaires à titre d'habitation principale ou secondaire, ou mis gratuitement par lesdits propriétaires à la disposition de leur conjoint, ascendants ou descendants à titre d'habitation ;

Calcul de la taxe d'habitation :
La taxe d'habitation est assise sur la valeur locative (VL) des immeubles déterminés par voie de comparaison ou d'appréciation directe, par la commission de recensement.
La valeur locative est révisée tous les 5 ans par une augmentation de 2%.
Elle est établie au nom du propriétaire ou de l'usufruitier et à défaut , au nom du possesseur ou de l'occupant.
Un abattement de 75 % est applicable aux immeubles occupés à titre d'habitation principale, par leurs propriétaires ou ascendants et descendants à titre gratuit et aux marocains résidents à l'étranger lorsqu'il est conservé à titre d'habitation principale ou occupé à titre gratuit par leur conjoint, ascendants ou descendants.

Exonérations temporaires:
☆ La taxe d'habitation ne s'applique pas constructions nouvelles et additions de constructions réalisées par les personnes physiques à titre d'habitation principale pendant 5 ans à partir de la délivrance du permis d'habiter.
☆ La taxe d'habitation ne s'applique pas aux locaux d'habitation considérés comme logements économiques pendant la durée du prêt, et cela pendant dépasser 15 ans à compter de l'achèvement.
Barème de la taxe d'habitation par tranche de valeur

Tranche de valeur locative en DH :
☆ De 0 à 5 000 : 0%
☆ De 5001 à 20 000 : 10%
☆ De 20 001 à 40 000: 20%
☆ Au-delà de 40000 : 30%

La loi prévoit que le propriétaire ou usufruitier doit informer le service local du lieu de situation des immeubles bâtis et non bâtis de tout changement d'affectation ou de propriété concernant ces immeubles. Le redevable de la taxe doit établir une déclaration en indiquant la consistance de l'immeuble, sa nature, la date et le motif des travaux ou du changement et le cas échéant, l'identité du nouveau propriétaire.
Les personnes physiques, propriétaires ou usufruitières d'immeubles relevant de la taxe d'habitation (ex taxe urbaine) ayant procédé, durant l'année 2008, à l'achèvement des travaux de construction ou au changement de propriété ou d'affectation d'immeubles, sont tenues de souscrire, par immeuble, au plus tard le 2 février 2009, la déclaration prévue à cet effet.
Par changement d'affectation, il y a lieu d'entendre le changement de la destination de l'immeuble au cours de l'année 2008, soit à la location, soit à l'exercice d'une activité professionnelle, soit à l'habitation à titre principal ou secondaire.
Le défaut de dépôt ou le dépôt tardif de cette déclaration entraîne l'application d'une majoration de 15%.

3-Taxe de services communaux anciennement taxe d'édilité
En plus de la taxe d'habitation, vous devez acquitter une taxe applicable sur les immeubles quelque soit leur destination (immeubles bâtis et constructions de toute nature ainsi que sur le matériel, outillage et tout moyen de production relevant de la taxe professionnelle).
Les taux applicables sont : 10,5 % de la valeur locative pour les locaux situés dans les villes et 6,5 % de la valeur locative pour les locaux situés dans les zones périphériques des communes urbaines.
Exonération : Les immeubles et leurs annexes qui sont exonérés d'une façon permanente de la taxe d'habitation sont également exemptés de la taxe de services communaux.

IMPOTS ET TAXES DUS LORS D'UN CESSION DE TERRAIN NUS A BATIR

1- La participation à la solidarité nationale (PSN)
Cet impôt est égal à 1% de la valeur du terrain, elle est acquittée par le vendeur.

2- La taxe sur les terrains non bâtis (TNB)
Cette taxe locale porte sur les terrains urbains non bâtis situés à l'intérieur des périmètres des communes urbaines.

3- Impôt sur les profits fonciers
En principe, cet impôt est du par les vendeurs, personnes physiques ou morales, lorsque le montant de vente excède 60.000 dirhams. Le taux de l'impôt s'élève à 3% du prix de la vente (cotisation minimale) ou 20% du profit taxable s'il est supérieur.

Impôts Fonciers : revenus fonciers
Est considéré comme un revenu foncier au titre de l'impôt sur le revenu, les revenus issus de la location d'un immeuble bâti ou non bâti et des constructions de toute nature.

Détermination du revenu foncier net imposable :
Le revenu net imposable est obtenu en appliquant un abattement de 40 % sur le montant du des loyers bruts perçus.

Exonération :
☆ Sont exonérés de l'impôt sur le revenu, les revenus issus de la location de constructions nouvelles et additions de constructions et cela pendant les 3 premières années suivant l'achèvement des travaux desdites constructions au titre des revenus fonciers
☆ au-delà, la loi de finances de 2008 prévoit un abattement de 40%

Barème de L'I.G.R par tranche de revenus (Barème 2011)
☆ Revenu annuel de 0 à 30 000 DH : exonération de l'impôt sur le revenu
☆ De 30 001 à 50 000 Dh : imposition au taux de 10%,
☆ De 50 001 à 60 000 Dh : imposition au taux de 20%,
☆ De 60 001 à 80 000 Dh : imposition au taux de 30%,
☆ De 80 001 à 180 000 Dh : imposition au taux de 34%,
☆ Au-delà de 180 001 Dh : imposition au taux de 38%.

LES HONORAIRES

Au Maroc, l'usage veut que l'initiateur de toute transaction immobilière soit rémunéré à hauteur de 5%HT de celle-ci. Cette rémunération est partagée par moitié, soit 2.5 % HT à la charge du vendeur et 2.5 % HT à la charge de l'acheteur. Bien que ne se limitant pas à la simple initiatin de la transaction, l'agence DAR IMMO se conforme à cette règle. En cas de réussite d'une transaction faisant suite à une présentation par l'agence (qu'elle soit virtuelle -internet- ou effective -visite-), les honoraires d'agence seront dus sur le montant de la transaction réalisée, et payés de la façon suivante, 50% versés au compromis, 50% à l'acte définitif.
Dans le cadre de la location, les honoraires applicables pour le preneur sont d'un mois de loyer HT, et un demi mois de loyer pour le bailleur. Ces honoraires engagent notre responsabilité quant à l'intermédiation et ne peuvent en aucun cas nous engager sur la gestion de vos relations futures avec le propriétaire ou le bien loué.

CESSION DE BIEN IMMOBILIER ET CONVERSION EN DEVISES

En règle générale, les cessions de biens immeubles appartenant à des personnes étrangères doivent donner lieu à un règlement en dirhams au Maroc.
Cependant dans certains cas dûment justifiés, le règlement en devises à l'étranger peut être toléré.

Les opérations de cessions ci après peuvent donner lieu à un règlement direct à l'étranger, s'il s'agit :
☆ de cessions intervenues entre personnes de nationalité étrangère quel que soit leur lieu de résidence,
☆ de cessions effectuées par des étrangers au profit de ressortissants marocains établis à l'étranger.

Au cas ou la cession du bien est réglée en devises à l'étranger par un étranger non résident, les frais inhérents à la transaction (les frais d'enregistrement, d'inscription sur les livres fonciers etc…) doivent faire l'objet d'un rapatriement de devises au Maroc ou être prélevés sur un compte en devises ou compte en dirhams convertibles.? Si l'acquéreur est un ressortissant marocain établi à l'étranger, l'opération doit être effectuée pour son compte personnel et financée par prélèvement sur ses ressources propres. L'intéressé doit être en mesure de justifier à l'administration de l'existence de revenus ou de ressources d'origine étrangère.
Toutes les opérations réalisées selon les dispositions ci-dessus doivent faire l'objet d'un compte rendu adressé à l'Office des changes dans un délai de trois mois à compter de la date de réalisation de l'opération.

La convertibilité en faveur des investissements étrangers : garantie de transfert
La circulaire de l'Office des changes, n° 1589 en date du 15 septembre 1992, a mis en place un régime de convertibilité en faveur des investissements étrangers réalisés au Maroc en devises. L'investisseur étranger peut être une personne physique ou morale de nationalité étrangère non résidente ou une personne physique marocaine établie à l'étranger.
Le régime de convertibilité garantit aux investisseurs l'entière liberté pour la réalisation de leurs opérations d'investissements au Maroc, le transfert des revenus produits par ces investissements, le retransfert du produit de liquidation ou de cession de leurs investissements. La forme de l'investissement peut se réaliser par la création d'une société, prise de participation au capital d'une société, l'acquisition de valeurs mobilières marocaines ou encore par l'acquisition de biens immeubles.

RETRAITES ETRANGERS

Fiscalité applicable aux pensions de retraite touchées par des français résidant au Maroc
Les dispositions fiscales marocaines destinées aux retraités étrangers conjuguées à la convention entre la France et le Maroc évitant la double imposition rendent la fiscalité marocaine très attractive.

Pour que la législation fiscale marocaine s'applique à un étranger, ce dernier doit avoir son domicile fiscal au Maroc.

La notion de domicile fiscal est définie à l'article 23 du code général des impôts:
Une personne physique à son domicile fiscal au Maroc si elle dispose d'un foyer permanent d'habitation au Maroc, si elle a des intérêts économiques ou si elle réside au Maroc sur une période continue ou discontinue supérieure à 183 jours par an sur 365 jours.

Les principes
Selon l'article 60 du code général des impôts 2008 : un abattement forfaitaire de 40% est appliqué sur le montant brut des pensions de retraite pour obtenir le revenu net imposable.

Selon l'article 76 du code général des impôts 2008: les contribuables ayant leur domicile fiscal au Maroc et qui touchent une pensions de retraite de source étrangère, bénéficient d'une réduction d'impôt de 80% du montant de l'impôt. Cette réduction de 80% est applicable sur la partie transférée de la pension.

Barème de l'impôt sur le revenu (Code général des impôts 2008)
Revenu annuel de 0 à 24 000 DH : exonération de l'impôt sur le revenu
☆ De 24 001 à 30 000 Dh : imposition au taux de 15%, avec un abattement de 3 600 Dh
☆ De 30 001 à 45 000 Dh : imposition au taux de 25%, avec un abattement de 6 600 Dh
☆ De 45 001 à 60 000 Dh : imposition au taux de 35%, avec un abattement de 11 100 Dh
☆ De 60 001 à 120 000 Dh : imposition au taux de 40%, avec un abattement de 14 100 Dh
☆ Au-delà de 120 000 Dh : imposition au taux de 42%, avec un abattement de 16 500 Dh

Un retraité français résidant au Maroc et qui perçoit annuellement en France une retraite brute de 24 000 euros, (soit au taux de change fixé par la Direction générale des Impôts du Maroc de 11,218 dirhams pour 1 euro), 269 232 dirhams a le choix entre trois options :

Hypothèse 1 : Aucun transfert de sa retraite sur un compte en dirhams non convertibles
 1) Calcul de la base imposable par application de l'abattement de 40% au montant brut de la pension perçue, converti en dirhams (1 euro =11,218 dirhams) soit : 269 232 (269 232 x 40%) = 161 539,2 dirhams.
 2) Montant de l'impôt dû sur la base du barème d'imposition : (161 539,2 x 42 %) 16 500 = 51 346,5 dirhams
L'impôt à payer est donc de 51 346, 5 dirhams

Dans cette hypothèse la base imposable est de 161 539,2 dirhams, le taux d'imposition correspondant est de 42% (une somme forfaitaire à déduire de 16 500 dirhams), l'impôt à payer est de 51 346,5 dirhams.

Hypothèse 2: Transfert de la totalité du montant de la pension de retraite sur un compte en Dirhams non convertibles
Retraite annuelle en euros : 24 000 euros soit 269 232 dirhams
 1) Calcul de la base imposable par application de l'abattement de 40% au montant brut de la pension perçue, converti en dirhams (1 euro = 11,218 dirhams) soit : 269 232 (269 232 x 40%) = 161 539,2 dirhams.
Dans ce cas de transfert de l'intégralité de la retraite, la réduction de 80% s'applique directement à l'impôt théoriquement dû sur l'ensemble de la pension perçue, soit : 51 346,5 x 80% = 41 077,2 dirhams
 2) Le montant de l'impôt effectivement dû est de :
Montant de l'impôt théoriquement dû moins réduction de 80% = 51 346,5 41 077,2 = 10 269,3 dirhams
L'impôt à payer est donc de 10 269,3 dirhams

Hypothèse 3: Transfert d'une partie seulement de la pension de retraite sur un compte en Dirhams non convertibles
Transfert de 16 000 euros seulement sur les 24 000 euros soit 179 488 dirhams
 1) Calcul de la base imposable par application de l'abattement de 40% au montant brut de la pension perçue, converti en dirhams : 269 232 (269 232 x 40%) = 161 539,2 dirhams
 2) Calcul du montant de l'impôt théoriquement dû sur l'ensemble de la pension perçue : (161 539,2 x 42%) 16 500 = 51 346,5 dirhams
 3) Calcul de la réduction d'impôt de 80% sur la partie transférée de la pension : 51 346,5 x 179 488* x 80% = 27 384,8 dirhams = 269 232 * 179 488 = montant de la pension transférée exprimée en dirhams.
 4) Calcul de l'impôt effectivement dû : Impôt théoriquement dû sur l'ensemble de la pension perçue réduction de 80% sur la partie transférée de la pension :
Soit : 51 346,5 27 384,8 = 23 961,7 dirhams
L'impôt à payer est donc de 23 961,7 dirhams.